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www.2272.com.-换家小区物业公司 为啥这么难? 2020-01-11 12:07:59   阅读1596

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www.2272.com.,来源:自媒体

小区物业管理与每位业主密切相关,但如何通过合法程序表达意见并参与选聘物业公司,不少业主却似乎“事不关己高高挂起”。

甚至,还感情用事,有意无意干扰了选聘物业公司的工作。发牢骚很容易,身体力行却很难。

本文中的真实案例,折射出当前小区物业管理中存在的一些法律问题及现实困境。

怪状1:物业公司“反客为主”

杭州市某小区自交付以来,一直由原开发商指定的物业公司负责管理。

由于服务时间长达近20年,物业公司与部分业主尤其是年长业主颇有交情,也注重与业委会成员(均是退休老人)搞好关系,如组织旅游等。

随着小区年轻业主增多,他们对物业公司的管理服务越来越不满意,于是通过参选业委会成员,成立新的业委会,就如何提高物业管理服务水平、公示并分配物业经营用房收入等事项与物业公司协商谈判。

面对新的业委会成员,已经习惯了“反客为主”的物业公司显得非常傲慢,拒绝新业委会的合理要求和提议,对小区需要物业维修及经费支出,物业公司均不同意。

本是提供服务的物业公司,却对小区物业管理的重要事项具有决定权,甚至拥有物业维修费用的审批权,而业委会反而成了摆设。

怪状2:新老物业公司“并肩服务”

无奈之下,新业委会拒绝与物业公司续签物业服务合同,决定召开业主大会,通过招标方式选聘新的物业公司。

此期间,原物业公司继续提供物业服务,一边参加竞标,一边支持有交情的原业委会成员和年长业主干扰、破坏选聘新物业公司的进程。

原物业公司在第一轮资格审查中就被排除,但在第二轮票选入围的候选公司时,支持原物业公司的部分年长业主干扰投票,甚至与支持更换物业公司的其他业主发生暴力冲突,属地派出所赶来维持秩序并拘留了个别业主。

经过票选产生的新物业公司进场后,原物业公司拒绝移交资料,拒绝退出小区,依旧提供物业服务。

在将近1年的时间里,该小区同时有两家物业公司,但两家公司都很难收取物业费,因此,小区管理混乱,臭气熏天,居民怨声载道。

怪状3:两份“打架”的判决书

小区新业委会起诉原物业公司,要求移交物业资料、返还由其代管的物业维修资金和代收的停车泊位费及物业经营用房租金。

一、二审法院支持了小区新业委会的诉请。

同时,反对更换物业公司的部分业主起诉新业委会,以程序瑕疵要求法院撤销业主大会选聘新物业公司的决议。

一审法院支持了这些业主的请求,业委会不服上诉,二审法院主审法官尽管同情和理解业委会开展工作的复杂和难度,但最终根据现有物业管理的相关法律规定维持原判。

这样一来,原物业公司和新物业公司都不具有提供物业服务的合法资格。但对于拥有几千户居民的小区,怎能一日没有物业公司呢?

此时,属地街道办和社区居委会介入,开展协调工作,要求两家物业公司都退出,另找一家暂时托管的物业公司。

怪状4:维权主体中途“走失”

上述两个案件几乎同时进行,都经历了一审二审,耗时长达1年多。作为诉讼一方主体的小区新业委会,却在二审判决前“走失”了。

原因是,五名业委会成员中,一名委员因不堪压力提出辞职,两名委员因换房散失资格。

这种情况下,业委会不具有三名法定人数,必须补选成员,但内有小区业主矛盾,外有新旧物业公司博弈,哪能召开小区业主大会补选业委会成员。

虽然业委会“解散”了,但其代理律师承受压力继续履行代理职责,不因委托人的中途“走失”而停止诉讼活动。

原物业公司败诉后的执行款,最后打入由社区居委会监管的账户。

究竟难在哪里?

《物业管理规定》第十一条规定:下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业。

根据该规定,选聘和解聘物业服务企业,必须通过召开业主大会形成决议。

小区业主如果对物业公司的服务不满意,必须通过推动召开业主大会更换物业公司。

上述案例中,年轻业主们先通过参选业委会成员,后通过业委会召集业主大会选聘新物业公司,展现了应有的规则意识和法律素养。

但他们始料未及的是,在拥有两千余业主且有20%左右物业出租的小区里,召集业主大会其实是一件十分复杂的工作,首先要确保通知到所有业主,参会业主又要双过半(即物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加)。

尽管业委会聘请了第三方机构设计招标方案,也邀请社会志愿者收集业主投票和计票,但在部分业主的阻挠下,难免在方案公告、大会通知、监票等环节存在纰漏。

部分业主以此起诉业委会,法院最终支持了他们关于撤销业主大会选聘新物业公司决议的诉请。

这家物业公司有丰富的“斗争”经验,它在其他小区也遇到问题但拒不退出。

它的经验是:业委会成员大多数是忙碌的上班族,业委会工作是志愿服务,没有报酬,缺少经费,连开会都要凑时间,开展工作不易;小区业主人数众多,是“一盘散沙”,难以组织并形成共同意志。

对于这种霸道的物业公司,业委会真拿不出好办法,往往等到业委会换届了,更换物业公司的工作还未完成。

虽然《物业管理规定》业委会每届三年,可连选连任,但这种纯义务劳动的苦差事,很少有业主愿意连选连任。

幸好,作为本案例中业委会的代理律师,笔者在法律规定中发现了主动出击的机会,改变了被动挨打的局面。

《物业管理规定》第三十四条规定: 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

根据该规定,业委会具有签订物业服务合同的程序权利(选聘和解聘物业公司的实体权利属于业主大会),也就是说,业委会有拒绝与物业公司继签的程序权利。

根据合同法的规定,不续签意味着双方的物业服务合同已终止,物业公司应当退出。

当物业公司不自动退出时,业委会起诉,由法院认定物业服务合同已终止,并在此基础上判决物业公司移交物业资料、返还由其代管的物业维修资金和代收的停车泊位费及物业经营用房租金。

该小区业委会主任感慨:这是第一个通过法律手段赶走霸道物业公司的成功案例。

律师有话说

笔者在办理该案中颇费心力,感慨万千。

从宏观角度看,小区物业管理既是民生问题,也是民主自理问题。

做好了,改善了民生,培养了业主的民主意识,提高了民主管理的能力,意义重大。

有些业主缺乏基本的规则意识,在投票过程中异常冲动,跳着大喊:“我就是反对换物业公司!”

理智的业主反驳说:“反对的话,可以投反对票,而不是抢夺投票箱。”在非理性业主的意识里,混淆了个人意志和集体意志,甚至欲以个人的意志取代集体的意志。

有关物业管理的法律规定和司法解释应该更加接地气,必须充分切合物业管理行业的现状、居民的民主法治意识和能力,完善业主大会召开和表决的程序,增强业委会的程序权利。

可喜的是,新修订的《杭州市物业管理条例》的有关规定更加明确,更具有可操作性。条例第八条规定:物业管理区域内的全体业主组成业主大会;业主人数超过100名的,可按比例推选业主代表,组成业主代表大会。

显然,业主代表大会比业主大会更容易召集和表决。

条例第十二条、第十五条规定:业委会负责“提议聘用或解聘物业管理企业”,而业主大会或业主代表大会负责“决定聘用或解聘物业管理企业”,充实了业委会的权利,减少了复杂的程序,无需在选聘物业公司的每个具体环节都要经过业主大会表决。

在物业管理中,行政指导、监管和协调同样不可或缺,甚至有待加强。小区物业管理是社会治理的重要组成部分。

上述案例中,在业委会和物业公司闹矛盾的一年多时间里,小区物业管理和服务质量明显降低,损害了和睦友好的邻里感情,小区居民深受其害。

无论是社区居委会还是街道办,都在等待法院判决,但毕竟司法程序耗时长,远水解不了近渴。行政监管和协调工作没有及时跟进,也有失职之嫌。

作者:鄢祖锋律师

浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室

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